Spesso nel quotidiano delle nostre attività ci imbattiamo in post o articoli che parlano di REVPAR quale unico indicatore del profitto di una struttura ricettiva. Penso sia venuto il momento di mettere un po' d’ordine fra tutti gli indicatori chiave che possiamo derivare dai nostri report o che possiamo addirittura incontrare nel nostro PMS. Dare il giusto significato a ciascuno di essi permette sicuramente di avere chiaro in che modo possiamo utilizzarli per guardare alla nostra strategia e come migliorarla. 

Cominciamo dai più famosi: ADR, percentuale di occupazione e REVPAR. 

L’ADR o average daily rate ci parla della rendita media derivante dalla vendita delle nostre camere. Si tratta di un indicatore di performance del comparto camere e non comprende il fatturato derivante dagli altri segmenti produttivi (room service, etc). 

La percentuale di occupazione, sovente in percentuale, invece ci indica in che modo l’hotel ha gestito le vendite dei suoi spazi. Spesso erroneamente si pensa che più alto sia questo indice, più efficiente sia la vendita della struttura. Visto da solo purtroppo invece questo dato non ci dice nulla circa l’efficienza della strategia di vendita, perché non è assolutamente vero che il raggiungimento del 100% dell’occupazione sia sinonimo di risultati economici eccellenti. La percentuale di occupazione va sempre vista insieme con la tariffa media di vendita e comunque indica essenzialmente una performance del solo reparto camere. Nulla ci dice circa l’efficienza dei servizi aggiuntivi e dei loro risultati. 

Il REVPAR o revenue per available room è anch’esso un indicatore del solo comparto camere e viene calcolato a partire dall’adr e dal tasso di occupazione. Com’è chiaro dalla sua definizione, esso ci indica quanto abbiamo incassato (non guadagnato) per camera disponibile, esclusi i servizi aggiuntivi. Si tratta sicuramente di un indicatore importante per apportare degli aggiustamenti nella strategia di vendita, tuttavia essendo un indicatore calcolato sulla base dell’occupazione delle camere può mostrare dati “più sconfortanti” per gli hotel più grandi dove sicuramente mi aspetto un tasso di occupazione più basso rispetto a quello delle strutture ricettive più piccole. 

Fin qui comprendiamo bene come questi indicatori non possono essere considerati da soli come gli indici della profittabilità di una struttura ricettiva. Essi ci danno indicazioni quindi su come hanno funzionato le vendite e gli incassi relativi al reparto camere. Nulla ci dicono relativamente alle perfomance degli altri reparti e nulla ci raccontano circa il profitto dell’azienda. 

Il mondo degli indicatori di performance non si ferma qui. Analizziamo anche gli altri che ci permettono di avere una visione di insieme sulla reale capacità di produrre reddito da parte di una struttura ricettiva. 

Cominciamo con il REVPOR, revenue per occupied room. Questo indicatore ci sottolinea la quantità di fatturato generato da una camera occupata. Esso quindi comprende tutti i servizi ancillari generati da quella stessa camera occupata (lavanderia, room service etc). 

Da esso differisce il TREVPAR, total revenue per available room, che invece riferisce a tutto il fatturato generato dalla struttura ricettiva, quindi anche da tutti gli altri reparti per camera disponibile. A differenza del revpar quindi il trevpar comprende tutto il fatturato compreso quello del bar, del ristorante, della spa etc. Va da sé che se la nostra struttura ricettiva ha più reparti, e il TREVPAR risulta uguale al REVPAR a meno della colazione, ciò significa che gli altri reparti non producono reddito e quindi potrebbe anche significare che stanno erodendo il profitto, anche se in termini assoluti il numero può sembrarci alto. In buona sostanza significa che a causa di una scarsa efficienza produttiva di tutti i componenti del nostro reddito, stiamo lasciando sul tavolo soldi che altrimenti potrebbero essere nostri. 

Uno dei principali indicatori di performance è il GOPPAR, gross operating profit per available room. A differenza del REVPAR e del REVPOR, che guardano essenzialmente agli incassi, il GOPPAR guarda proprio alla differenza fra incassi e costi e quindi è un primo indicatore del profitto, suddiviso per camera disponibile. È una metrica particolarmente utile per i proprietari di hotel, perché dà loro un'idea del quadro più ampio in termini di valore del loro hotel come risorsa.
Fondamentalmente, il GOPPAR si preoccupa del numero di camere disponibili nel tuo hotel, piuttosto che del numero che hai venduto. Inoltre, considera l'utile operativo lordo, piuttosto che i ricavi generati dalla vendita di camere d'albergo ed è, quindi, un ottimo indicatore dell'efficacia complessiva del tuo hotel. Il margine operativo lordo può essere calcolato prendendo le entrate lorde e sottraendo le spese lorde. Questa cifra può quindi essere divisa per il numero di camere disponibili nel tuo hotel per darti il ​​tuo GOPPAR. In alcuni casi, il monitoraggio di GOPPAR consentirà di individuare le tendenze nella reale performance aziendale di una struttura ricettiva. 

L'utile prima di interessi, tasse, deprezzamento e ammortamento, o EBITDA, è un KPI sempre più importante. Viene utilizzato per dimostrare la redditività operativa quotidiana di una struttura ricettiva, dopo aver rimosso variabili come i tassi di interesse dal finanziamento, le aliquote fiscali e le diverse storie di acquisizioni, poiché questi fattori possono distorcere i risultati. Pertanto, è particolarmente utile quando si confrontano le prestazioni finanziarie di aziende in diverse regioni o settori. Viene calcolato sottraendo tutte le altre spese dalle entrate totali. L'EBITDA è utile per le grandi imprese, specialmente quelle con un gran numero di asset, ed è anche popolare tra le aziende con debiti significativi. Questo perché mostra ai creditori la quantità di denaro disponibile per pagare gli interessi e dimostra la potenziale redditività quando le decisioni contabili e finanziarie vengono rimosse. È anche utile per confrontare le prestazioni finanziarie con le imprese di altre regioni o settori, dove le tasse e le spese possono essere significativamente diverse, motivo per cui è decollato come KPI nel settore alberghiero. Detto questo, l'EBITDA non è ancora riconosciuto come uno dei principi contabili generalmente accettati (GAAP). È anche possibile manipolare la metrica per rendere un hotel più redditizio di quanto non sia in realtà, il che significa che il KPI potrebbe non presentare un quadro accurato della reale performance finanziaria. 

Da questa breve disanima degli indicatori principali, comprendiamo che se ci parlano solo di REVPAR e ci dicono che questo misura il nostro profitto, non ci stanno raccontando la verità sulle performance della nostra realtà. Occupazione non significa necessariamente profitto e comunque sia né REVPAR che Occupazione né tanto meno ADR sono indicatori dello stato di salute complessivo della nostra struttura ricettiva spesso fatta anche di altri servizi. 

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